Que es el PEM en construccion y como se calcula

El PEM es uno de esos conceptos que todo arquitecto maneja pero que genera dudas en la practica: que partidas incluye exactamente, si los gastos generales van dentro o fuera, y por que el ayuntamiento a veces cuestiona el importe declarado.

Esta guia explica que es el PEM, como se calcula, para que se usa en la tramitacion de la licencia y por que es importante que sea coherente en todos los documentos del proyecto.

El PEM —Presupuesto de Ejecucion Material— es el coste de la obra que resulta de sumar el coste de los materiales y la mano de obra directa empleados en su ejecucion, sin incluir ninguna carga adicional. Es la base economica del proyecto de ejecucion y el dato que utilizan los ayuntamientos para calcular los impuestos y tasas de la licencia de obras.

El PEM incluye: materiales necesarios para la ejecucion de todas las partidas de obra, mano de obra directa (oficial, peon, especialistas), y los medios auxiliares que formen parte de las partidas unitarias del presupuesto. No incluye: gastos generales de la empresa constructora (habitualmente el 13% del PEM), beneficio industrial del contratista (habitualmente el 6%), honorarios del arquitecto y del arquitecto tecnico, coordinacion de seguridad, control de calidad, ni IVA. El presupuesto total que ve el promotor o el cliente es sensiblemente mayor que el PEM porque incorpora todos esos conceptos.

Para calcular el PEM de un proyecto hay que sumar el importe de todas las partidas del presupuesto de ejecucion material, ordenadas por capitulos: movimiento de tierras, cimentacion, estructura, cerramientos, cubiertas, albanileria, revestimientos, carpinteria, instalaciones, etc. Cada partida tiene un precio unitario por medicion y el sumatorio da el PEM. En proyectos de reforma, se incluyen solo las partidas que se van a ejecutar.

En la tramitacion de la licencia de obras, el PEM es la base de calculo de dos conceptos economicos: el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que suele estar entre el 2% y el 4% del PEM segun el municipio, y las tasas municipales de tramitacion, que tambien se calculan como porcentaje del PEM o como importe fijo por tramos. Por eso el PEM que se declara en el impreso de solicitud tiene consecuencias directas en el importe de los impuestos que paga el promotor.

El PEM debe ser identico en todos los documentos del expediente que lo mencionen: el impreso oficial de solicitud de licencia, el presupuesto del proyecto tecnico, y el estudio de seguridad y salud si incluye referencia al PEM. Una discrepancia entre documentos —aunque sea pequeña y debida a redondeos— es motivo habitual de requerimiento de subsanacion por parte del tecnico municipal. Antes de presentar el expediente conviene revisar que el PEM es coherente en todos los puntos donde aparece.

El umbral de los 75.000 euros de PEM es relevante porque determina si la obra requiere estudio de seguridad y salud completo o puede ir con el basico. Cuando el PEM de una obra esta proximo a ese limite, vale la pena revisar si el calculo incluye o excluye correctamente las partidas, porque un PEM mal calculado puede obligar a redactar un estudio completo cuando el basico seria suficiente, o al reves.

Cuando tengas el PEM calculado, puedes incluirlo en la ficha de solicitud en `/herramientas/ficha-solicitud-licencia-obras` y generar el resumen del expediente en PDF.