Contexto
El acta de recepcion de obra es el documento que formaliza la entrega de la construccion por parte del contratista y la aceptacion por parte del promotor. Tiene efectos juridicos directos: desde la fecha de recepcion empiezan a contar los plazos de garantia de 1, 3 y 10 años establecidos en la Ley de Ordenacion de la Edificacion.
Acta de recepcion de obra: que es, plazos de garantia y modelo
El acta de recepcion de obra es el documento por el que el promotor declara que acepta la obra ejecutada por el contratista. Puede ser una recepcion sin reservas —cuando la obra se considera terminada y conforme— o una recepcion con reservas, cuando se identifican deficiencias concretas que el contratista debe subsanar en un plazo acordado.
Formalmente, la recepcion de obra esta regulada en el articulo 6 de la Ley de Ordenacion de la Edificacion. Tiene efectos juridicos precisos: desde la fecha del acta empiezan a correr los plazos de garantia de la LOE, que son independientes de cualquier otro plazo de garantia contractual que puedan haber acordado las partes.
El acta la firman el promotor y el contratista. La presencia de la direccion facultativa —arquitecto y arquitecto tecnico— es habitual pero no imprescindible para la recepcion en si; su rol principal en este momento es certificar que la obra esta terminada conforme al proyecto, lo que constituye el presupuesto previo de la recepcion. Sin certificado final de obra, el promotor puede tener dificultades para obtener la licencia de primera ocupacion, lo que en la practica vincula ambos tramites.
La recepcion sin reservas significa que el promotor acepta la obra en su totalidad, sin defectos o deficiencias apreciables. La recepcion con reservas significa que se han identificado deficiencias concretas que el contratista debe corregir. En este caso el acta debe recoger la descripcion de cada deficiencia y el plazo acordado para su subsanacion. Los plazos de garantia de la LOE comienzan a contar igualmente desde la fecha de recepcion, incluso si es con reservas, salvo pacto expreso en contrario.
Los plazos de garantia que activa la recepcion son tres. El primero es de 1 año: el contratista responde durante ese tiempo de los defectos de terminacion y acabado, es decir, de los defectos superficiales que afectan a la calidad y al buen aspecto de la obra. El segundo es de 3 años: es la garantia por defectos que afecten a la habitabilidad del edificio, que incluye las instalaciones de fontaneria, electricidad y climatizacion, los problemas de estanqueidad de la cubierta o de las fachadas, y los defectos de aislamiento acustico y termico. El tercero es de 10 años: es la garantia maxima, para los defectos que comprometan la resistencia mecanica y la estabilidad estructural del edificio. Es la garantia que afecta a cimentacion, estructura, muros de carga y elementos constructivos que sostienen el edificio.
El acta de recepcion de obra debe incluir: la identificacion del proyecto y del emplazamiento de la obra, la fecha de inicio y de terminacion de los trabajos, los datos del promotor y del contratista con sus NIFs o CIFs, los datos de la direccion facultativa, la declaracion expresa de recepcion (sin reservas o con reservas), la lista de deficiencias si las hay con los plazos de subsanacion, la documentacion que se entrega en el acto (libro del edificio, certificado energetico, manuales de instalaciones) y la firma de todos los intervinientes.
Siguiente paso
Genera el acta de recepcion de obra en PDF en `/herramientas/acta-recepcion-de-obra`. Rellena los datos de la obra, las partes, el resultado de la recepcion y las reservas si las hay, y descarga el acta lista para firmar.