Presupuesto de reforma de una fachada: andamios, patologías y partidas

Un presupuesto de reforma de fachada tiene una particularidad: gran parte del coste no es el trabajo sobre la pared, sino llegar hasta ella. Los medios auxiliares, como andamios, plataformas o líneas de vida, y las medidas de seguridad pueden representar una fracción muy importante del total. Además, el estado real de la fachada solo se conoce al revisarla de cerca, de modo que el presupuesto inicial siempre es una estimación hasta que se inspecciona con acceso.

El cliente suele ser una comunidad de propietarios, que decide en junta, o el propietario de un edificio completo. Valora la claridad, las garantías y la gestión de permisos. En esta guía vemos cómo estructurar el presupuesto para que cada partida se entienda y se pueda aprobar.

Un presupuesto ordenado separa:

• Inspección previa y, si procede, informe técnico o proyecto.
• Medios auxiliares: montaje, alquiler y desmontaje de andamios o plataformas, con redes y protecciones.
• Reparación de patologías: fisuras, desprendimientos, humedades, armaduras oxidadas.
• Saneado de revestimientos y regularización de soportes.
• Revoco, pintura o nuevo acabado, y tratamientos de impermeabilización.
• Reparación de elementos singulares: balcones, cornisas, aleros, carpinterías.
• Gestión de residuos y limpieza.
• Licencias, tasas de ocupación de vía pública y coordinación de seguridad.

La clave de un buen presupuesto de rehabilitación de fachada es separar lo conocido de lo incierto. Las patologías visibles se miden y se valoran, y las que solo aparecen al picar se tratan con un precio unitario y una medición estimada que se ajusta al finalizar. Así el cliente conoce el coste máximo probable, y la empresa no pierde margen ni obliga a discutir cada metro adicional. Es más honesto presentar rangos y precios unitarios que una cifra cerrada que no se puede cumplir.

Lo que más mueve el importe:

• Altura del edificio y accesibilidad de la fachada, que determinan el andamio.
• Superficie total y número de huecos, balcones y salientes.
• Estado de conservación y tipo de patologías.
• Sistema de acabado elegido: pintura, revoco monocapa, aislamiento exterior.
• Duración de la obra, porque el alquiler del andamio se paga por tiempo.

Los clientes piden a menudo un precio m2 de reparación de fachada. Ese dato solo vale como referencia si se acompaña del alcance: no cuesta lo mismo pintar que reparar y revocar, ni lo mismo una fachada de tres plantas que una de ocho. Un presupuesto honesto indica el precio por metro cuadrado de cada tipo de intervención y suma los medios auxiliares por separado. Así se evita comparar una cifra que incluye andamio con otra que no lo incluye.

Cuando la comunidad va a montar un andamio, es el momento de valorar si conviene añadir aislamiento térmico por el exterior. El sistema de aislamiento térmico exterior mejora el confort y reduce pérdidas de energía, y su coste se amortiza en parte porque el andamio ya está montado. Requiere más proyecto, licencia y una ejecución cuidadosa en encuentros y huecos. Presentarlo como una opción con su propio presupuesto, junto a la reparación básica, permite a la junta decidir con datos.

Una fachada rehabilitada merece una garantía por escrito sobre los trabajos de reparación y sobre los materiales de acabado. Indica qué cubre, durante cuánto tiempo y qué mantenimiento debe hacer la comunidad: revisiones periódicas, limpieza de canalones, sellados de juntas. Un calendario sencillo de mantenimiento convierte tu obra en un activo para el edificio y te mantiene presente en la memoria del administrador, que es quien recomienda a la siguiente comunidad.

Cuando la obra la encarga una comunidad, hay que añadir al presupuesto la presentación a la junta y el apoyo al administrador. Ayuda un resumen de una página con el alcance, el plazo, el coste total y su reparto por coeficiente, y una explicación de las garantías. Además, algunas comunidades están obligadas a pasar inspecciones técnicas del edificio, y los resultados de esas inspecciones condicionan lo que hay que reparar. Mira cómo se trata el IVA en estos casos en IVA en rehabilitación.

• Presupuestar solo desde el suelo sin inspeccionar con acceso.
• No separar el coste del andamio, que se compara mal entre ofertas.
• Fijar una cifra cerrada para patologías que aún no se conocen.
• Olvidar la tasa de ocupación de vía pública y la coordinación de seguridad.
• No prever el tiempo de secado y la meteorología en el calendario.

Una junta decide por confianza y por cifras claras. Lleva referencias de obras similares, un calendario y una explicación de qué ocurre si aparecen patologías ocultas. Para darle forma al documento, apóyate en cómo presentar un presupuesto de obra que se entienda y en el seguimiento de presupuestos, que ayuda a retomar la conversación tras la junta.