Memoria descriptiva de una reforma de vivienda: qué incluir

La memoria descriptiva de una reforma de vivienda es el documento que explica qué se va a hacer, dónde y con qué materiales. En obras menores sirve para pedir licencia o comunicar la obra al ayuntamiento; en obras mayores forma parte del proyecto. Pero también tiene un uso práctico para el propietario: si todas las empresas reciben la misma memoria, sus presupuestos son comparables. Una memoria clara convierte la petición de presupuestos en un ejercicio justo, y una memoria descriptiva de reforma de cocina o de baño es el mejor punto de partida para un presupuesto sin sorpresas.

Esta guía explica qué incluir en la memoria descriptiva de una reforma, con apartados y ejemplos de redacción, y cómo se adapta a una cocina, un baño o una reforma integral. No sustituye al técnico en obras con proyecto.

Una memoria de reforma bien resuelta contiene:

• Datos de la vivienda: dirección, superficie, antigüedad y uso.
• Estado actual: distribución, instalaciones, acabados y patologías observadas.
• Objeto de la reforma: qué se pretende conseguir.
• Actuaciones previstas, por estancias o por capítulos.
• Materiales y calidades que se utilizarán.
• Instalaciones que se renuevan o se mantienen.
• Elementos que se conservan y cómo se protegerán.
• Plazo estimado y condiciones de ejecución.

Una memoria que describe un estado ideal pero inexistente genera conflictos después. Anota lo que hay: suelos desnivelados, humedades, instalaciones antiguas, tabiques de ladrillo o de pladur. Incluye fotografías y medidas. Esa descripción justifica las actuaciones y evita que la empresa descubra «sorpresas» que el propietario conocía. Un estado actual bien descrito es la mejor defensa contra reclamaciones por imprevistos.

La forma más clara de describir las actuaciones es hacerlo por estancias: salón, cocina, baños, dormitorios. Para cada una se detalla qué se demuele, qué se construye, qué instalaciones cambian y qué acabados se aplican. En una memoria descriptiva de una reforma de cocina, por ejemplo, se indica si se mantiene la distribución, dónde se reubican fregadero y placa, cómo se resuelve la extracción de humos y qué materiales se usarán en encimera, frontal y suelo.

Este apartado es el que más evita discusiones. Indica marcas o referencias cuando se conozcan, o al menos niveles de calidad: gama, formato, acabado. Una memoria que dice «azulejo cerámico» permite presupuestos muy distintos; una que dice «porcelánico rectificado de 60 por 60, color [x]» permite comparar. Si el cliente aún no ha decidido, se pueden incluir cantidades provisionales que se ajustarán al elegir.

En una reforma de baño, la memoria describe el estado de los desagües y las tuberías, el tipo de revestimiento, la ubicación de sanitarios, el sistema de ducha y las medidas de impermeabilización. Una memoria descriptiva de una reforma de baño que incluya estos datos facilita al ayuntamiento y a las empresas entender el alcance. Y ayuda al propietario a pensar en detalles que, si se descubren después, encarecen la obra.

«La vivienda, de ochenta metros cuadrados útiles y construida en 1985, presenta una distribución en pasillo, instalaciones eléctrica y de fontanería originales, y baños y cocina sin renovar. La reforma consiste en demoler los tabiques interiores no estructurales, redistribuir la vivienda en tres dormitorios, salón-cocina y dos baños, renovar íntegramente las instalaciones, sustituir carpinterías exteriores y aplicar nuevos acabados». Una redacción así es breve y suficiente para entender el alcance.

• Describir el alcance de forma tan vaga que cada empresa lo interprete a su manera.
• Omitir fotografías y medidas del estado actual.
• No indicar calidades y dejar la elección a la empresa.
• No distinguir lo que se conserva de lo que se demuele.
• Presentar una memoria que contradice el presupuesto.

Para la licencia o la comunicación de obra, el ayuntamiento puede exigir una memoria técnica con contenido concreto. Consulta los requisitos municipales y adapta la memoria. En reformas con cambios de distribución, estructura o fachada, probablemente se exija proyecto firmado por un técnico. Para el marco general, lee la guía de memoria descriptiva de un proyecto.

Una memoria bien hecha permite pedir presupuestos comparables y elegir con criterio. Para presentar el presupuesto de forma clara, lee cómo presentar un presupuesto de obra que se entienda, y para el orden de ejecución, cómo reformar una vivienda.

Si eres una empresa, ofrece al cliente ayudarle a redactar la memoria: es un servicio que genera confianza y controla el alcance. Apóyate en el seguimiento de presupuestos.