IVA en construcción de obra nueva: viviendas, autopromoción y contratos

El IVA en la construcción de obra nueva tiene un tratamiento más favorable que el de muchas reformas: la Ley 37/1992 aplica el tipo reducido del 10 % a las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas. Esta regla alcanza tanto al promotor que construye para vender como al particular que construye su casa mediante contrato con una constructora.

El detalle importa porque el tipo se aplica a la obra, no a cualquier trabajo que se haga en el solar. Esta guía separa los casos para que sepas qué factura lleva cada tipo. Consulta siempre la normativa vigente: puede cambiar y cada situación tiene matices.

El tipo reducido se vincula al destino del edificio:

• Edificios en los que la mayoría de la superficie construida es vivienda, incluidos sus anejos como garaje y trastero en los límites que fija la norma.
• Obras de construcción de la vivienda, de sus elementos comunes y de las instalaciones que forman parte de ella.
• Entrega de la vivienda terminada por parte del promotor, que también tributa al 10 %.

El autopromotor contrata la obra con una constructora y recibe facturas con IVA del 10 % si se trata de construir una vivienda. Si contrata por separado a distintos profesionales (albañil, fontanero, electricista), cada factura tiene su propio tratamiento y conviene aclararlo con el gestor, porque no todas las partidas se consideran ejecución de obra de construcción. Los honorarios de proyecto y dirección de obra siguen su propia regla.

Cuando la constructora trabaja para un promotor que es empresario, factura la obra con el tipo que corresponda. Si hay subcontratas de ejecución de obra entre empresarios, entra en juego la inversión del sujeto pasivo, que explicamos en la guía sobre facturas sin IVA en ejecuciones de obra. El promotor, a su vez, repercute el IVA al comprador de la vivienda.

Una referencia general, a confirmar caso a caso:

• Construcción de la vivienda con contrato de ejecución de obra: 10 %.
• Terreno y gastos de urbanización: pueden tributar al 21 % o estar sujetos a otros impuestos.
• Proyecto, dirección facultativa y licencias: tienen su propio tratamiento.
• Materiales que compra el propio autopromotor: llevan el IVA de su tipo propio, normalmente el 21 %.

El IVA de construir una casa sigue el ciclo de la obra. Al contratar con la constructora, cada certificación o factura lleva el tipo reducido si se trata de la construcción de una vivienda. En el IVA de construcción de casa conviene comprobar que el contrato define la vivienda como objeto: si el documento habla de «trabajos» sin concretar el destino, es más difícil justificar el tipo. Las ampliaciones de una vivienda existente siguen reglas distintas, más cercanas a las de una reforma.

Si el cliente construye más de una vivienda o una promoción, entra la figura del promotor, que repercute el IVA al comprador y puede deducir el IVA soportado de la obra. Esa deducción y su calendario son una conversación para el asesor, no para el albañil.

• Licencia de obra o comunicación previa que describe una vivienda.
• Proyecto técnico y memoria con el uso residencial.
• Contrato con la constructora con el objeto y el tipo de IVA.
• Certificaciones de obra y facturas por cada hito.
• Certificado final de obra cuando concluye la construcción.

La regla práctica es corta: si el contrato tiene por objeto construir una vivienda, el IVA 10 en obra nueva se aplica a la ejecución de obra. El IVA de la construcción de una vivienda se documenta con la licencia, el proyecto y el contrato. Y en el IVA de la construcción de una casa por un autopromotor, las facturas de la constructora llevan el tipo reducido, mientras que el material que compra el propio autopromotor lleva el suyo.

• Dar por hecho el 10 % en todas las facturas de una autopromoción sin separar las partidas.
• No guardar la licencia, el proyecto ni el destino del edificio, que justifican el tipo reducido.
• Olvidar que una parte de uso no residencial puede cambiar el tipo.
• Confundir la reforma de una vivienda existente con la construcción de una nueva.

Si eres una constructora, deja claro en el contrato el tipo de IVA, el importe del impuesto y la condición de vivienda que lo justifica. Un cliente que entiende el IVA entiende mejor el presupuesto. Puedes reforzar ese orden con cómo presentar un presupuesto de obra que se entienda y con tu seguimiento de presupuestos.